Банки за квартал увеличили кредитование застройщиков на 10%

Ситуация с долевым строительством к этому моменту серьезно обострилась, вызывая экономические и социальные проблемы (обманутые дольщики, рост числа объектов незавершенного строительства, срывы сроков строительства и др.).

Так, на начало 2018 года в стране насчитывалось 1260 недостроенных домов для более 80 тысяч дольщиков. Для исправления данной ситуации в 2019 году на государственном уровне были введены новые законодательные меры, регулирующие финансовые взаимоотношения между субъектами в строительной сфере. Теперь граждане, желающие приобрести жилье у застройщика, вносят денежные средства на специальный эскроу-счет в банке. Уполномоченный банк контролирует процесс строительства и по его завершении передает средства с эскроу-счетов застройщику. Если же у застройщика недостаточно собственных средств для реализации строительного проекта банк осуществляет его кредитование.

Как отмечает эксперт Среднерусского института управления - филиала РАНХиГС Людмила Проняева, применение эскроу-счетов в механизме проектного финансирования выступает инструментом защиты покупателей жилья - участников долевого строительства. Так, например, они в случае банкротства застройщика могут забрать денежные средства со своего счета. При этом, как и другие банковские вклады, средства на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов (в размере до 10 млн руб. (предельная страховая сумма по обычным депозитам в банках составляет 1,4 млн руб.)). Застройщики при проектном финансировании также получают ряд преимущества: к ним не применяются правила об обязательном страховании гражданской ответственности или о банковском поручительстве.

Однако, нельзя однозначно сказать, что именно проектное финансирование с использованием эскроу-счетов стало основным драйвером роста в строительной сфере, так как в последние годы правительством страны были приняты меры по поддержке строительного рынка, связанные с внедрением программ льготной ипотеки на новостройки, материнского капитала, погашения ипотечных кредитов в размере 450 тыс. руб. семьям с тремя и более детьми и др. Но следует отметить, что механизм проектного финансирования позволил привлечь большее количество дольщиков, так как граждане получили уверенность, что их средства вложенные в строительство, будут сохранены.

Следует отметить, что у застройщиков при применении проектного финансирования стоимость построенного жилья несколько выше из-за привлечения заемного капитала для финансирования строительства, чем у застройщиков, использующих «живые» деньги дольщиков, чем снижается их конкурентоспособность и повышается зависимости от банковского сектора. Данная ситуация может быть нивелирована совершенствованием существующего подхода в использовании средств эскроу-счетов.

Опираясь на зарубежную практику в этом вопросе можно предложить поэтапное использование средств с эскроу-счетов, закрепив законодательно промежуточные этапы в реализации строительного проекта (нулевой цикл, возведение здания, устройство инженерных коммуникаций, отделочные работы, благоустройство территории). Размер доли средств эскроу-счетов, приходящийся на каждый этап строительных работ, может коррелировать с их затратными долями в общем объеме расходной части бюджета строительного проекта. Внесение изменений в законодательство в части указанного предложения позволит защитить права застройщиков, а также повысить эффективность их деятельности.