интернет-издание Орел-регион
интернет-издание Орел-регион
Законопроект прошёл большой путь от плана мероприятий (дорожной карты) «Переход к введению налога на имущество юридических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость имущества, в отношении отдельных видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения», утверждённого распоряжением правительства Орловской области от 23 января 2015 г. №16-р, до обсуждения и слушания депутатами. Как любой законодательный акт, в котором фигурируют изменения в налоговой сфере, он вызывает вопросы у общественности и бизнеса, на которые мы постараемся ответить в этой статье.
Начнём с того, что новый законопроект имеет свои особенности. Они касаются ограниченного числа видов недвижимого имущества, по которым налоговая база будет исчисляться от кадастровой стоимости. Плательщиками налога на имущество в новом исчислении («по кадастру») станут далеко не все собственники недвижимых активов, а только организации и индивидуальные предприниматели - собственники административно-деловых и торговых центров (комплексов) и помещений в них, а также нежилых помещений, используемых под размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. Выбор этих объектов не случаен. Как прокомментировал законодательную инициативу заместитель губернатора и председателя правительства Орловской области по планированию, экономике и финансам Вадим Тарасов, «проект закона, следуя идеологии государственных и региональных интересов, направлен на более справедливое распределение налоговой нагрузки на объекты коммерческой недвижимости торгового и офисно-делового назначения, вовлечения их в налогооблагаемый оборот с целью увеличения доходной части бюджета, направляемой на социально значимые обязательства».
В чём же специфика налоговых новаций в Орловской области?
Первое, и это важно - то, что мы сейчас называем налоговой новацией у себя в регионе, уже с 2014 года эффективно и успешно применяется в других субъектах Российской Федерации. Орловская область - заключительный регион на карте страны, который принимает такой закон. При этом следует отметить, что переход к применению налоговой базы в качестве кадастровой стоимости по указанным выше объектам установлен требованиями Налогового кодекса РФ, то есть обязателен. При этом 2021 год - граничный срок принятия закона.
Во-вторых, новый законопроект никоим образом не затрагивает объекты реального сектора экономики - промышленности, производства, переработки, производственных услуг. Предлагаемый алгоритм налогообложения, регламентированный Налоговым кодексом, будет распространяться на собственников торговых, офисных, развлекательных центров, фудкортов, на помещения под торговые и бытовые услуги, точки общепита. Мотивация прозрачна: речь идёт о специфичном секторе экономики. На примере нашего региона можно судить, как нередки публикации в прессе по поводу бывших заводов и фабрик, которые превратились в гипермаркеты, развлекательные центры, рестораны и офисные пространства. Собственники этих объектов появились на орловском рынке коммерческого девелопмента разными путями, в разное время, с разной историей. Далее их участие в экономике региона свелось большей частью к сдаче в аренду приобретённых (доставшихся) когда-то зданий и площадей. Расходы по содержанию, ресурсному обеспечению, обслуживанию таких помещений, как правило, «раскладываются» на арендаторов, это входит в стоимость товаров и услуг и в конечном счёте оплачивается гражданами - покупателями и клиентами. А собственникам остаются немалые чистые доходы от аренды.
К слову сказать, реально эти доходы не всегда действительно «чистые». Много жалоб, сигналов, результатов проверочных мероприятий свидетельствуют о достаточно широкой «серой» практике расчётов за аренду. Причём, к примеру, если собственник здания, нашпигованного магазинами, сервисами, объектами общественного питания, числится индивидуальным предпринимателем (на специальном налоговом режиме), то сейчас он вообще не платит налог на недвижимое имущество. То есть когда у рядового гражданина есть квартира, даже самая малогабаритная, он обязан платить налог на недвижимость. А если гражданин - ИП, у которого гигантский торговый центр, то с него налог на имущество не платится. Это совсем разные по масштабам суммы и неоспоримый аргумент в пользу банальной справедливости распределения налоговой нагрузки. Иными словами, пока в Орловской области не принят пресловутый налоговый закон, региональный бюджет не будет получать от тех же ИП - собственников коммерческой недвижимости ни копейки, а разрыв между доходами самых обеспеченных жителей региона и самых нуждающихся будет возрастать.
Есть и другая сторона вопроса - вновь построенные торговые, сервисные или офисные центры. Уплата налога на это имущество сейчас зависит от инвентаризационной стоимости, учитываемой в организации. А это величина, регулируемая самим налогоплательщиком. Условно говоря, приобрёл «левые» стройматериалы, нанял на стройку гастарбайтеров, провёл оплату «по-серому» - и стоимость объекта минимизирована. А это, соответственно, минимизирует налогооблагаемую базу и сумму налога на имущество. Незаконопослушный бизнес на этом выигрывает, а честный проигрывает. Как считает депутат Орловского городского Совета народных депутатов, бизнесмен Владимир Бутусов, «исчисление налога на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости объекта делает более прозрачным налогообложение Орловской области, так как кадастровая стоимость в соответствии с законодательством отражает рыночную стоимость объекта. Инвентаризационная же стоимость объектов, абсолютно идентичных по своему функциональному назначению, может быть кардинально разной и напрямую зависит от затрат, которые отражены в бухучёте организации при строительстве данного объекта. Одни предприниматели честно за кредитные средства, будучи законопослушными инвесторами, отражают эти затраты на балансе, другие изначально не показывают в целях уменьшения налогооблагаемой базы в будущем. В случае введения в действие налога от кадастровой стоимости все предприниматели будут находиться в равных условиях независимо от того, каким образом сформировалась инвентаризационная (балансовая, первоначальная) стоимость за аналогичные объекты. Эта система налогообложения более прозрачная, учитывая, что налог является региональным. На это я неоднократно обращал внимание областного правительства и одобряю переход на данную систему».
Какие же налоговые ставки на имущество предполагаются новым законопроектом и будет ли в Орловской области применяться плавный режим наращивания или дифференциации налоговых ставок? Как сообщила член правительства Орловской области - руководитель департамента финансов Елена Сапожникова, «ставка налога, установленная законопроектом - 2% от кадастровой стоимости. Виды недвижимого имущества, на которые будет распространяться данная ставка: административно-деловые и торговые центры (комплексы) и помещения в них, а также нежилые помещения, назначение, разрешённое использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учёта (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания».
Следует обратить внимание на то, что 2% - это верхняя планка налога, установленная Налоговым кодексом РФ. Практически все субъекты РФ приняли её за базовую величину. Мониторинг региональной практики показывает, что в ряде субъектов РФ использована схема поэтапного наращивания налоговой ставки «по кадастру», постепенно, в течение трёх - пяти лет, доводя её до 2%. При этом следует отметить, что в большинстве регионов установление налоговой базы исходя из кадастровой стоимости стартовало с 2014 года, начинаясь с малых значений ставки и ежегодно увеличиваясь. Орловская область с 2014 года по нынешний 2021-й новый налоговый подход законодательно не вводила, то есть фактически сохраняла нулевой размер ставки для указанного вида объектов и налогоплательщиков. В этом смысле орловские собственники и владельцы торговых, офисных и общепитовских объектов недвижимости находились в более привилегированном положении, чем в других регионах. Если исходить из расчётного прогноза поступления данного налога после принятия закона, то в 2022 году ожидается приток в бюджет порядка 140 млн рублей. Легко посчитать, что за время, пока Орловская область откладывала принятие данного законопроекта (почти восемь лет), орловские девелоперы и владельцы коммерческой недвижимости сэкономили себе почти миллиард рублей. Соответственно, эту же сумму недополучил областной бюджет. Нельзя не согласиться с тем, что для дотационного региона это щедрая преференция определённому бизнесу.
Как заявляют оппоненты законопроекта, а это интересанты-арендодатели, с введением нового порядка исчисления налога на имущество владельцы коммерческой недвижимости начнут переносить бремя уплаты налога на арендаторов. Это ухудшит экономическое положение малого и среднего бизнеса и скажется на росте цен на товары, работы и услуги, которые оказываются в торгово-развлекательных центрах, офисных и бизнес пространствах.
Как полагают эксперты в сфере коммерческой недвижимости, действительно в определённой степени арендодатели постараются переложить часть расходов по налогу на арендаторов. Но, следует иметь в виду, что пандемия существенно трансформировала рынок коммерческой недвижимости. Значительная часть малого бизнеса, ранее арендовавшая помещения в ТЦ, научилась работать удалённо, кто-то раздробился, поменял рекогносцировку и ушёл в более дешевые помещения, поближе к потребителю. Часть торгового и сервисного бизнеса стала менять потребительские ниши. В ТРЦ и гипермаркетах стали освобождаться арендные площади, возросла конкурентная борьба за арендатора. В такой ситуации поднять арендную плату - значит лишить себя конкурентных преимуществ и получить простаивающие помещения. Другая сторона вопроса - легализация арендного рынка. Чтобы платить налог, собственники коммерческой недвижимости будут вынуждены уходить от «серых» арендных схем и вводить свою недвижимость в налогооблагаемый оборот.
Не пострадают ли интересы малого и среднего предпринимательства? Этот вопрос часто возникает, когда речь идёт об изменении налогов. И, как следствие - не окажет ли это нововведение отрицательного воздействия на экономику региона, закрытие бизнеса, сокращение занятости, снижение экономических и производственных показателей?
Малый и средний бизнес в подавляющем большинстве не является собственником торговых и деловых центров. Он, как правило, выступает арендатором. Как сообщил член правительства Орловской области - руководитель департамента экономического развития и инвестиционной деятельности Сергей Антонцев, «по данным Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, по состоянию на 10 марта 2021 года количество субъектов МСП в Орловской области составило 24 583 единицы. Из них осуществляющих деятельность в соответствии с кодом ОКВЭД 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом» - 3,4% общего количества субъектов МСП». Таким образом, указанный налог, по сути, «пройдёт мимо» МСП, не затрагивая почти 97% его субъектов. Сейчас на рынке аренды помещений - профицит площадей, это следствие влияния COVID‑19. Соответственно, за МСП остаётся выбор помещений и цены аренды, которые его устраивают. И опять-таки мы говорим про торговые помещения. Нельзя не напомнить, что, по данным статистики, обеспеченность населения Орловской области стационарными торговыми площадями на 1000 человек в два раза превысила норматив, утверждённый Правительством России. Это громадный избыток торговых объектов и возвращение к теме про то, что былые промышленные флагманы превращены в гипермаркеты и скопления бутиков.
Стоит задуматься, что малые и средние предприниматели в торговой сфере, которые владеют собственными зданиями и помещениями, более экономически устойчивы и обладают большей капитализацией, чем простые арендаторы без собственных активов. Профицит торговых объектов и площадей представляет собственникам таких объектов возможность получить конкурентное преимущество, занявшись производственными видами деятельности. Потому что на объекты недвижимости производственной специализации исчисление налога на имущество «по кадастру» по ставке 2% не распространяется. То есть по существу предлагаемый налоговый механизм выполняет ещё и функцию стимулирования развития промышленного сектора, производственной деятельности. Для реального сектора производственной экономики налоги на недвижимость существенно ниже, а налог на движимое имущество и вовсе обнулён. То есть бизнес будет мотивирован на рыночную диверсификацию, развитие новых ниш, приобретение производственного оборудования, модернизацию производства, вымещение торговых функций развитием обрабатывающих производств, малых механических, технических, инженерных линий, аутсорсингом и кооперацией на рынке производственной продукции. Переход от «перепродажной» экономики к производственной - это путь к укреплению экономического потенциала и бюджета региона, стабилизации рынка труда, сокращению безработицы, повышению качества жизни.
Вместе с тем предлагаемый законопроект позволяет маневрирование в интересах социально-экономического развития региона. К примеру, потребительское общество Орловщины обладает собственными торговыми объектами недвижимости, а в регионе есть высокая потребность развития потребительской кооперации и обеспечения работы магазинов в отдалённых населённых пунктах, организации функций закупок сельскохозяйственной продукции у фермеров и личных подсобных хозяйств и решение иных социально значимых задач. Для стимулирования данного направления правительство Орловской области уже сейчас рассматривает понижающие ставки налога на имущество исходя из кадастровой стоимости в размере 0,4% для объектов, расположенных в сельской местности.
Какие ещё преимущества введения обновлённой версии налога на имущество представляются важными, прокомментировала начальник аналитического управления администрации губернатора и правительства Орловской области Марина Ивашина: «Мы отчётливо наблюдаем создание цифровой чётко выстроенной системы налогового контроля как основы фискальной политики будущего. Отсутствие ранее у отдельных субъектов предпринимательской деятельности обязанности платить налог на имущество демотивировало их вообще ставить на учёт и регистрировать в установленном порядке. Создалась ситуация, когда крупнейшие торговые и офисные здания и помещения в них, расположенные на территориях бывших заводов, в принципе не числятся как объекты чьей-то собственности на кадастровой карте города. Это огромный, если можно так выразиться, «теневой анклав» недвижимости, скрытой, закрытой и утаиваемой от государственного учёта и регистрации. С введением упомянутого налога у собственников таких помещений возникнет необходимость провести законные процедуры оформления своих зданий и помещений, что автоматически оцифрует их в базе данных Федеральной налоговой службы. С этого момента не только государство начинает администрировать начисление и уплату данного налога на имущество конкретным налогоплательщиком, но и начнётся процесс ревизии всей базы коммерческой недвижимости региона. Цифровые технологии современной российской налоговой службы позволят абсолютно беспристрастно, точно и документально обоснованно «привязать» недвижимость к конкретным налогоплательщикам (организациям или ИП), к их конечным бенефициарам, к их личным потокам доходов, операциям по счетам и так далее. Это крайне важное направление работы по декриминализации бизнеса, легализации доходов, обеления экономики, о которых говорит Президент России».
Из всего вышесказанного можно сделать один обобщающий вывод: новации в Законе Орловской области «О налоге на имущество организаций» нужны. Они легализуют значительную часть «серого» рынка коммерческой недвижимости, уравняют конкурентные позиции инвесторов в сфере девелопмента, принесут дополнительные доходы в бюджет, которые можно будет направить на социально значимые статьи в интересах населения Орловской области.
Депутат Государственной думы Федерального собрания Российской Федерации Ольга Пилипенко:
- Орловская область практически единственная в России, которая до сих пор не применила данной нормы налогового законодательства. И это при том, что бюджет г. Орла и районов крайне сложен для выполнения всех принятых социальных обязательств. Данная законодательная инициатива своевременна и направлена на более справедливое распределение налоговой нагрузки на объекты коммерческой недвижимости торгового и офисно-делового назначения, вовлечения их в налогооблагаемый оборот. Пока в Орловской области не принят данный налоговый закон, региональный бюджет не будет пополняться от собственников коммерческой недвижимости. Цель, конечно, у региональных властей благая: увеличить доходную часть бюджета, которая может быть направлена на социально значимые проекты в регионе. Плательщиками налога на имущество в новом исчислении будут только организации и индивидуальные предприниматели - собственники административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них, а также нежилых помещений, используемых под размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. Я убеждена, что наше деловое бизнес-сообщество должно поддержать эту инициативу.
