Как повысить доступность жилья в России?

Сегодня удовлетворить эту потребность стало проще благодаря активизации жилищного строительства и удешевлению ипотечных кредитов. Негативным моментом этой ситуации стал существенный рост цен на квартиры первичного рынка, особенно в сегменте долевого строительства.

Например,  по данным ЦИАН в III квартале в Москве и московской области было заключено 39,6 тыс. договоров долевого участия, что на 67% больше, чем за II квартал и на  27% больше данных на начало 2020 года. В результате, цены на жилье выросли на 12%.

Эксперт Среднерусского института управления - филиала РАНХиГС Ольга Попова отметила, что дополнительным стимулом к росту цен  становится тот факт, что жилье в регионах по инвестиционным и личным целям приобретают жители состоятельных в финансовом плане регионов (прежде всего, Москвы и Санкт-Петербурга). Ярославль, Тула, Брянск, Орел стали привлекательными объектами вложения в недвижимость для москвичей, Карелия и Псков - для петербуржцев, Краснодар и Крым - для жителей Зауралья и обеих столиц. Это привело к опережающему темпу  роста цен на недвижимость в объектных регионах, делая их труднодоступными для коренных жителей

Повышение цен на жилье в новостройках, которое началось в июне-июле текущего года, спровоцировало увеличение стоимости жилья вторичного рынка. Например, в Орловской области по данным orel.restate.ru/стоимость квадратного метра с начала года выросла на 13,15% (а с начала 2018г. - на 15,77%). В краткосрочном периоде (2020-2021гг.) это практически нивелировало положительный эффект льготной ипотеки.

Активность вторичного рынка подстегивает и сокращение спроса на аренду жилья: режим дистанционной работы, снижение оплаты труда, рост безработицы и ликвидации субъектов малого предпринимательства обусловили снижение интереса к наемному жилью. Поэтому собственники квартир, приобретенных с инвестиционными целями для последующей сдачи в аренду, выставляют свои объекты на продажу. В целом, объем предложения на вторичном рынке за III квартал увеличился на 7,7%, а спроса - на 45,8%! Поэтому только за июль-сентябрь текущего года цены вторичного рынка в целом по стране выросли на 6,1%. Это гигантский скачок в отношении такого дорогостоящего актива как недвижимость. Наиболее привлекательными для россиян являются 2-3 комнатные квартиры площадью 50-80 кв. м.

Возникает вопрос, насколько доступным является жилье для россиян? Согласно методике housing price to income ratio жилье считается доступным, если семья из трех человек со средним доходом может накопить на него менее чем за 3 года при условии, что весь доход направляется на эту цель. Если период накопления превышает 5 лет, жилье считается недоступным. По итогам 2019 г. в России на приобретение квартиры стандартной площади 54 кв. м семье понадобилось бы всего 3,3 года, а в США, например, - 3,7 года. Однако стандартом США для семьи выступает не 54 кв. м, а 200 кв. м, и период накопления россиян при такой практике составил бы более 12 лет.

Поэтому важнейшей задачей является снижение стоимости строительства в части непроизводительных издержек в части функционального зонирования территорий и доступа к коммуникациям. Во многих случаях они в разы превышают необходимые производственные расходы, непосредственно связанные со строительством. На необходимость решения этой проблемы внимание чиновников и застройщиков обращал Владимир Путин на заседании совета при президенте по стратегическому развитию и нацпроектам.