Основные нововведения включают ограничения на количество кредитов, доступное одной семье, а также запрет на использование схем фиктивного развода для получения второго льготного кредита, такие меры призваны обеспечить доступность льготной ипотеки только семьям, действительно нуждающимся в улучшении жилищных условий, и ограничить возможность инвестирования недвижимости на льготных условиях.

Эксперт Среднерусского института управления — филиала РАНХиГС Светлана Долгова отмечает несколько основных проблем, с которыми столкнутся семьи.

Резкое снижение доступности льготного кредита. Главное изменение заключается в переходе с правила «одна ипотека в одни руки» на принцип «одна льготная ипотека на одну семью». Теперь супруги становятся со заёмщиками и теряют право на второй льготный кредит по отдельности, ограничение не распространяется на случаи, когда один из супругов является иностранным гражданином. Кроме того, возникает риск получения отказа в предоставлении ипотечного кредита всей семье, в случае плохой кредитной истории одного из супругов, а также семьи, купившие небольшую квартиру на старте, лишатся господдержки для переезда в более просторное жилье при рождении детей, т.е. утрачивают возможность улучшения жилищных условий. Некоторые банки уже приостановили выдачу кредитов по программе до прояснения новых правил.

В Госдуме обсуждается введение дифференцированной ставки в зависимости от количества детей: 10-12 % для семьи с одним ребенком, 6 % для двух детей, 4 % для трех и более, что негативно скажется практически на 55 % семей в России, так как они имеют одного ребенка, и для них ставка может вырасти в 2 раза, что сделает ипотеку недоступной для многих и может негативно сказаться на уровне рождаемости.

Рассматривается привязка программы к региону, что ограничит возможности для переезда, а также при расторжении брака возникает вопрос кто из бывших супругов считается использовавшим льготу, что может создавать финансовую зависимость.

Эксперт акцентирует внимание на то, что основной удар придется по рынку новостроек, где доля «семейной ипотеки» в сделках доходит до 70-85 %.

Кроме того, вводится новая схема рефинансирования уже выданных кредитов, позволяющая сохранить льготы на сумму до установленных пределов (например, 12 млн руб. для Москвы), остальная сумма будет рефинансироваться по рыночной ставке, что снижает общую финансовую нагрузку на семьи, а это означает, что граждане, получившие семейный кредит, смогут уменьшить ежемесячные платежи путем оптимизации структуры своего долга. Новый порядок рефинансирования предусматривает разделение кредитного договора на две части — первая покрывается льготной ставкой, а вторая обычной рыночной ставкой. Эксперт подчеркивает, что такое изменения действуют исключительно в отношении новостроек и не распространяются на вторичное жилье.

В конце 2025 года наблюдался всплеск спроса, так как семьи стремились успеть до изменений, а после 1 февраля 2026 года выдача «семейной ипотеки» может упасть, что ударит по застройщикам, кроме того при снижении рыночных ставок до 15-16 % те, кто не получит льготу, могут переключиться на вторичное жилье, где цены зачастую ниже.

Негативные последствия ужесточения семейной ипотеки многоуровневые, они затронут сами семьи, весь рынок жилья и потенциально демографию. Эксперт отмечает прямую связь между доступным жильем и репродуктивными планами семей. Усложнение и удорожание основного инструмента улучшения жилищных условий может отложить или отменить планы родителей на рождение следующих детей.

Предстоящие реформы существенно повлияют на доступность льготной ипотеки и заставят многих россиян пересмотреть планы приобретения жилья, подобные шаги необходимы для повышения эффективности распределения государственных ресурсов и предотвращения спекуляций на рынке недвижимости.

Новая политика правительства России в области семейной ипотеки по мнению эксперта представляет собой попытку сделать государственную поддержку доступной только для наиболее уязвимых категорий населения.

Введение столь суровых ограничений способно обернуться нежелательными результатами для отдельных семей, в особенности тех, кто столкнулся с возникшими трудностями и нуждается в материальной помощи. Следует принимать во внимание, что жесткий регламент способен повлиять на улучшение жилищных условий среди молодых пар, вынужденных прибегать к государственной поддержке для решения вопроса нехватки личных средств. В таких ограничениях государственным органам необходимо создать системы, позволяющие оперативно реагировать на нужды различных слоев населения, поддерживая равновесие между результативностью и принципами социальной справедливости.