Конституционный суд защитил права добросовестных приобретателей квартир от необоснованных притязаний

Это постановление комментирует эксперт Среднерусского института управления - филиала РАНХиГС Алексей Ястребов.

Поводом для рассмотрения дела стала жалоба Евгения Мокеева из Ангарска. В 2015 г. он приобрел квартиру, которая, как позже выяснилось, ранее была в совместной собственности супругов, и муж продал ее без согласия жены. Этим были нарушены нормы Семейного кодекса РФ, в соответствии с которыми сделка по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности, совершается одним из супругов  при условии  нотариально заверенного согласия другого супруга. Затем квартира после нескольких перепродаж перешла к Мокееву, который зарегистрировал право собственности на нее.  

Тем временем бывшая супруга добилась признания первоначальной сделки по продаже квартиры ее мужем частично недействительной, как совершенной без ее согласия, и обратилась в суд с требованием  признать право собственности на ½ квартиры, принадлежащей Мокееву. Решением Ангарского городского суда, оставленным без изменения апелляционной инстанцией,  ее исковые требования были удовлетворены. При этом суды руководствовались ст. 302 Гражданского кодекса РФ, согласно которой собственник имущества вправе истребовать его от добросовестного приобретателя, если это имущество было похищено, либо выбыло из владения собственника иным путем помимо их воли. 

В своей жалобе Евгений Мокеев оспаривал конституционность ст. 302 ГК РФ. Он указал, что в результате применения этой нормы оказался лишенным ½ доли единственного жилья при том, что заключенный между ним и продавцом квартиры договор купли-продажи не был признан недействительным. По мнению заявителя, данная статья нарушает право собственности добросовестных приобретателей квартир, которые заключая сделку, действовали разумно и осмотрительно и не могли знать о том, что у первоначального продавца не было полномочий целиком распоряжаться жильем.

Рассматривая жалобу Мокеева, Конституционный суд отметил, что имущество признается совместной собственностью супругов независимо от того, на чье имя из них оно приобретено, поэтому сведения Единого государственного реестра недвижимости могут не содержать информации об наличии общей совместной собственности. Факт внесения в этот реестр записи с указанием на право собственности одного из супругов не отменяет законного режима имущества, и оба супруга являются его законными собственниками.

Однако бывший супруг, сведений о котором нет в реестре, должен сам контролировать сохранение за собой права на имущество и позаботиться о его своевременном разделе или хотя бы о внесении указания о себе как о сособственнике в запись о регистрации права, считает КС РФ. Отсутствие таких действий может свидетельствовать о незаинтересованности бывшего супруга судьбой своего имущества, или означать, что он полагался на осуществление правомочий собственника бывшим супругом. Поэтому в таких случаях недопустимо возлагать неблагоприятные последствия совершения сделки на добросовестных участников гражданского оборота, у которых изначально меньше возможностей оценить риски при покупке квартиры, чем у бывшего супруга - участника общей совместной собственности.

Постановлением от 13 июля 2021 г. №35-П Конституционный суд РФ признал не противоречащей Конституции Российской Федерации статью 302 Гражданского кодекса РФ. Он указал, что данная норма не предусматривает истребование жилого помещения у добросовестного приобретателя по иску бывшего супруга - сособственника этого помещения, если он купил его у третьего лица, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости, и зарегистрировал свое право собственности. Это возможно в случае, когда ранее по требованию бывшего супруга сделка по распоряжению жилым помещением была признана недействительной как совершенная другим бывшим супругом без его согласия, и бывший собственник не предпринял своевременных мер по контролю над общим имуществом супругов и надлежащему оформлению своего права собственности на это помещение. Дело Евгения Макеева подлежит пересмотру в соответствии с правовыми позициями КС РФ, изложенными в данном постановлении.

По мнению Алексея Ястребова, подобная ситуация стала возможной вследствие несовершенства системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, когда в ЕГРН не отражается режим общей совместной собственности супругов, и второй супруг не указан в качестве сособственника. Тем более, в реестр не вносятся сведения о наличии согласия второго супруга на совершение сделки, связанной с переходом прав на имущество, и в этой ситуации добросовестные приобретатели квартир лишены возможности проверить этот юридический аспект сделки. Выход из ситуации возможен в совершенствовании законодательства об обороте недвижимости, в частности, во введении обязательной нотариальной экспертизы для сделок с жилыми помещениями, что позволить защитить права покупателей квартир и минимизировать риск мошенничества со стороны бывших собственников жилых помещений.