Право на долю в квартире

Началась приватизация жилья.

При этом жилье, переданное в собственность одному лицу, получило статус индивидуальной собственности, а переданное двум и более лицам - общей собственности. В свою очередь, общая собственность может быть совместной и долевой.

Совместная собственность - это когда квартира в равной степени принадлежит всем собственникам жилплощади. Объект не разделен на доли, и права каждого владельца считаются равноценными.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества. Именно участие в приватизации позволило каждому ее участнику получить свою долю в приватизированном имуществе.

Долевая собственность вовсе не означает, что у каждого собственника есть выделенная доля в виде, например, отдельной комнаты. Например, наследники могут благополучно владеть совместным имуществом до той поры, пока один из них не потребует раздела имущества с последующей продажей доли.

Невыделенные доли также называют идеальными, поскольку они физически еще не существуют и отражены только на бумаге.

При выделе доли в натуре в виде изолированного жилого помещения (комнаты) квартира фактически становится коммунальной. При этом места общего пользования - коридор, кухня, санузел - остаются в общей долевой собственности в идеальных долях.

Продажа идеальной доли в квартире от ½ до 1/40 и менее - не редкость на рынке недвижимости, поскольку запрета на такую продажу нет. Лишь в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 №8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» имеется оговорка о том, что продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение предусмотренного ст. 250 ГК РФ (месячного) срока.

Последствия такой продажи порой становятся для оставшихся в квартире собственников или собственника, особенно престарелого, «проверкой на выживание», поскольку новые владельцы доли квартиры хотят быть собственниками, а не сособственниками, меняя замки на входной двери, выбрасывая чужие вещи, устанавливая свои правила использования мест общего пользования и т.п.

В целях предотвращения совершения сделок отчуждения собственниками общего долевого имущества, в результате которых не выделенная в натуре доля в праве на неделимый объект собственности переходит к посторонним лицам в нарушение прав и законных интересов совладельцев, 20 декабря 2021 года Московской городской думой в Государственную думу РФ внесен проект Федерального закона «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса РФ». Одним из предложений этого законопроекта является дополнение абзаца первого пункта 1 статьи 250 ГК РФ следующим положением: «Продажа постороннему лицу не выделенной в натуре доли в общей собственности на жилое помещение, являющееся неделимым объектом недвижимости, не допускается».

Закрепление на законодательном уровне такого предложения, отмечает эксперт Среднерусского института управления - филиала РАНХиГС Ольга Шекшуева, позволит защитить право собственности граждан, владеющих долей в жилом помещении, от незаконного (порой и силового) захвата всего имущества недобросовестными лицами, приобретшими долю в общей долевой собственности на жилое помещение.

На защиту прав участников долевой собственности на жилье будет способствовать и такое предложение инициаторов законопроекта, согласно которому отчуждение долей в общедолевой собственности в жилых помещениях возможно только между собственниками либо путем продажи объекта целиком с последующим разделом денежных средств пропорционально долям собственников.

Как отреагируют на данный законопроект наши депутаты, увидим в новом году.