Тенденции развития рынка льготной ипотеки и жилой недвижимости в России

В России традиционно предпочтение отдается жилью в собственности, и население идет на серьезные ограничения своего бюджета ради приобретения заветных квадратных метров.

Ипотечное кредитование в таких условиях становится важнейшим финансовым инструментом повышения доступности жилья. В последние полтора года, после введения института льготной ипотеки под 6 - 6,5% годовых в рамках антикризисной поддержки граждан в период пандемии, интерес к ипотечным кредитам и приобретению жилья в России существенно вырос. Но ощутить реальные выгоды смогли только те, кто вступили в программу в первые полгода после ее запуска. К настоящему времени, по оценкам аналитического агентства «Эксперт Ра», средний размер кредита вырос на 28% (с 2,2 млн руб. в конце 2019 года до 2,9 млн руб.) а средний срок кредита превысил 20 лет (в 2019г. был 18 лет). Размывание увеличившегося размера ипотечного кредита позволяет заемщику управлять объемом ежемесячного платежа, но итоговая переплата процентных платежей в пользу баков неизбежно возрастет.

Другой проблемой «ипотечников» выступает рост стоимости жилья. В конце 2019 года в среднем по России квадратный метр на первичном рынке стоил 64,1 тыс. руб., а на вторичном - 58,5 тыс. руб. По итогам 2 квартала 2021 года эти показатели выросли до 89,0 тыс. руб. и 70,8 тыс. руб. соответственно. Таким образом, за  полтора года новостройки подорожали на 38,8%, а вторичное жилье на 21%.

Эксперт Среднерусского института управления - филиала РАНХиГС Ольга Попова отметила, что основными финансовыми бенефициарами программы льготной ипотеки стали коммерческие банки и застройщики. Кредитные институты при предоставлении средств на приобретение недвижимости обычно получают 10-15% от ее стоимости в собственный доход. При введении программы льготной ипотеки банки получали субсидии от государства для компенсации ставки до рыночного уровня. Поддерживающая ставка рассчитывалась как разность между ключевой ставкой, увеличенной на 3 процентных пункта, и ставкой по льготной ипотеке. Сейчас ключевая ставка увеличилась с 4,5% до 6,5%, что приведет к росту маржинальности  ипотеки для банков даже при повышении ставки по льготной ипотеке с 6,5% до 7%.

Что касается застройщиков, то ажиотажный спрос на жилье, рост цен на импортные строительные материалы, технику и оборудование, ужесточение контроля за использованием средств стали объективными предпосылками увеличения цен на новую недвижимость. Дополнительный вклад внесли слабость антимонопольного и антикоррупционного регулирования строительного рынка.