В России совершенствуется законодательство об объектах недвижимости

Этот закон комментирует эксперт Среднерусского института управления - филиала РАНХиГС Алексей Ястребов.

Принятый закон является частью масштабного законопроекта о внесении изменений в гражданское законодательство, внесенного на рассмотрение Президентом РФ еще в 2012 г.  Его различные положения принимались в качестве самостоятельных законов на протяжении девяти лет. Последним из них стал рассматриваемый закон.

Закон дополняет часть первую Гражданского кодекса РФ двумя новыми главами - главой 6.1 «Недвижимые вещи» и главой 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места».

Первая из них относит к недвижимым вещам земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места, линейные объекты. В законодательстве впервые предусматривается определение помещения как объекта недвижимости. Так, помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение), либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях (ст. 141.4 ГК РФ).

Помещения, в том числе жилые, машино-места могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи, объединения смежных недвижимых вещей, либо в результате реконструкции здания, сооружения, при проведении которой образуются помещения, машино-места как новые недвижимые вещи. Образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства не допускается.

В законе особо отмечается, что здания и сооружения как объекты недвижимости создаются в результате строительства (ст. 141.3 ГК РФ). Данная норма должна способствовать прекращению существующей практики регистрации права собственности на асфальтированные площадки, замощения земельных участков и другие объекты, не относящиеся к самостоятельным недвижимым вещам.

Принятым законом вносятся изменения в статью 225 ГК РФ «Бесхозяйные вещи», упрощающие постановку на учет и последующее оформление права собственности на бесхозяйные линейные объекты.  Эти изменения расширяют круг лиц, которые могут принять на учёт такие объекты - с соответствующим заявлением вправе обратиться лица, обязанные в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию линейных объектов. Сокращаются срок для обращения в суд с требованием о признании права собственности на эти объекты. Если для большинства бесхозяйных объектов этот срок составляет один год со дня постановки объекта на учет, то для линейных объектов - три месяца.

Особое внимание в новом законе уделяется регулированию права собственности на помещения, машино-места (ст. 287.4 - 287.7 ГК РФ). Собственнику этих объектов недвижимости принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении. К такому имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения, крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование. В состав общего имущества входит и земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования. Если на участке расположен многоквартирный дом, то собственники помещений в нем владеют этим участком на праве общей долевой собственности. В нежилых зданиях, сооружениях собственники помещений вправе требовать передачи им земельного участка, занятых этими объектами недвижимости, в общую собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование.

В случае сноса либо разрушения здания или сооружения, в которых расположены помещения, за собственниками таких помещений сохраняется право общей долевой собственности на земельный участок, на котором были расположены эти здание или сооружение.

Следует отметить, что прежняя редакция Гражданского кодекса РФ не содержала норм об общем имуществе собственников помещений в зданиях, сооружениях, вследствие чего приходилось по аналогии применять соответствующие нормы Жилищного кодекса РФ, что затрудняло защиту прав владельцев помещений в нежилых зданиях. Теперь указанные отношения получат надлежащее правовое регулирование.

По мнению Алексея Ястребова, новый закон уточняет и конкретизирует правовой режим таких объектов недвижимости, как здания, сооружения, помещения, закрепляет в законодательстве подходы, уже применяющиеся в судебной практике.  Его принятие будет способствовать более эффективной защите прав и законных интересов собственников недвижимого имущества.

Основные положения закона вступят в силу с 1 марта 2023 г., так как необходим переходный период для внесения изменений в многочисленные нормативные акты, посвященные недвижимому имуществу. Исключение - поправки в ст. 225 Гражданского кодекса РФ, изменяющие оформление права собственности на бесхозяйные линейные объекты. Они вступили в силу со дня официального опубликования закона.